Baufinanzierung

Der Begriff Baufinanzierung hat im täglichen Sprachgebrauch zweierlei Bedeutung. Zum einen ist damit die gesamte Finanzierung des Bauprojektes mit allen dazugehörigen Ausgaben gemeint. Zum anderen ist eine Baufinanzierung, vor allem aus Sicht von Banken und Sparkassen, die Fremdfinanzierung der zwischen den vorhandenen Einnahmen und den tatsächlichen Ausgaben verbleibenden Finanzierungslücke. Sie wird finanziert, sprich durch die Aufnahme eines Baudarlehens geschlossen. Insgesamt kann es auch so formuliert werden, dass die Teilfinanzierung des Baudarlehens ein Bestandteil der Baufinanzierung als Ganzes ist. Für den Bauherrn ist der Hausbau eine in der Regel einmalige Angelegenheit, die über Jahre hinweg geplant wird. Wenn es dann soweit ist und mit dem Bau begonnen wird, dann muss die Finanzierung stehen.

Baufinanzierung mit Eigenkapital, Eigenleistung und Fremdkapital

Um die richtige, passende Baufinanzierung zu finden, müssen mehrere Aspekte berücksichtigt werden. Für die Höhe der Finanzierung ist entscheidend, welche Monatszahlung für Zinsen und Tilgung anhand des regelmäßigen, gesicherten Einkommens des Hauptverdieners möglich und vertretbar ist. Da die Baufinanzierung sowohl im Interesse des Financiers als auch des Bauherrn durch eine Risikolebensversicherung für den Todesfall des Hauptverdieners abgesichert sein muss, gehört der Versicherungsbeitrag als weitere Kostenart zur Finanzierung. Nach einer allgemeinen Faustregel sollten nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des Nettoeinkommens für die Kosten der Unterkunft aufgewendet werden. Das betrifft sowohl den Wohnungsmieter als auch den Hausbesitzer. An die Stelle der Kaltmiete treten Zinsen, Tilgung und Versicherungsbeitrag. Zu den Kosten der Unterkunft gehören weiterhin die Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten; sie umfassen für den Immobilienbesitzer deutlich mehr Kostenarten als für einen Mieter. Während der Hausbesitzer noch weitere Aufwendungen für die Pflege von Garten, Rasen und anderen Grundstücksflächen hat, entfallen die meistens für den Mieter.

Die Baufinanzierung als Summe aller Ausgaben für den Hausbau orientiert sich letztendlich am Machbaren der Finanzierung mit den drei Bausteinen Eigenkapital, Eigenleistung und Fremdkapital. Je mehr Erspartes vorhanden ist, umso geringer wird bei einer gleichbleibenden Bausumme der Fremdkapitalbedarf. Banken und Sparkassen sprechen von einer „gesunden Baufinanzierung“, wenn das Eigenkapital 30 Prozent und mehr der Bausumme beträgt.

Eigenleistung ist, wie das Wort sagt, die eigene Leistung des Bauherrn. Sie wird, anstelle der externen Vergabe an Handwerker, selbst erbracht. Das spart keine Materialkosten, wohl aber Handwerkerkosten sowie die darauf entfallende Mehrwertsteuer. Je mehr der Bauherr selbst oder gemeinsam mit Verwandten, Freunden und Bekannten im Verlaufe des Hausbaus leisten kann, umso höher und wertvoller ist seine Eigenleistung. Sie lässt sich recht genau berechnen. Mannstunden und Stundenlohn müssen ohnehin kalkuliert werden. Die sich so ergebende Summe reduziert entweder die Ausgabe, oder sie wird in der Einnahme als Position Eigenleistung angesetzt. Dieser Weg wird von Banken und Sparkassen bevorzugt, weil dadurch die Einnahmen und Ausgaben insgesamt transparenter sind und der Investitionsbedarf für die Materialien ausgewiesen wird.

Die nun verbleibende Differenz zwischen der Bausumme als Ausgabe und den Einnahmen ist der Fremdfinanzierungsbedarf, der durch das Baudarlehen gedeckt werden muss. An diesem Punkt kommt jetzt das verfügbare Monatseinkommen des Bauherrn ins Spiel. Welche Höhe steht Monat für Monat und über Jahre hinweg ganz sicher für Zins- und Tilgungszahlungen zur Verfügung? Daraus errechnet sich die machbare Höhe des Baudarlehens. Lässt sich so die Finanzierungslücke nicht schließen, dann muss die Bausumme reduziert werden. Andererseits kann auf das Baudarlehen in Bezug auf die Höhe der Tilgung sowie auf die Laufzeit Einfluss genommen werden, wenn auch nur in begrenztem Umfang. Auf jeden Fall ist innerhalb der Baufinanzierung jetzt der Punkt erreicht, an dem das Wünschenswerte machbar gemacht werden muss. An den bisher ermittelten Zahlen kann und darf nicht mehr allzu viel verändert werden. Erfahrungsgemäß kann der Bauherr nochmals kritisch prüfen, ob sich die Eigenleistung erhöhen lässt. Das muss allerdings ganz realistisch sein, weil ansonsten die Finanzierung buchstäblich aus den Fugen gerät. Gängige Praxis ist es, sich von dem einen oder anderen „Traum rund um den Hausbau“ zu verabschieden, oder die Umsetzung wie einen Ausbau des Dachgeschosses auf spätere Jahre verschieben zu müssen.

Hilfreiches Verhandlungsgespräch mit der Hausbank

Der Bauherr ist gut beraten, die Baufinanzierung über seine Hausbank als ein Filialunternehmen am Ort abzuwickeln. Dort wurde in den vergangenen Jahren das Eigenkapital angespart, und dem dortigen Kundenberater ist sowohl die persönliche als auch die wirtschaftliche Situation des Bauherrn nebst Familie bekannt. Die sich bisher entwickelte Vertrauensbasis kann in diesem Planungsstadium der Baufinanzierung ausschlaggebend für eine geschickte, professionelle Beratung im Sinne des Bauherrn und seiner Baufinanzierung sein.